Monter un dossier bancaire en béton

Classé dans : Crédit immobilier | 3

Pour convaincre son banquier, tout est dans la préparation. Il faut établir la communication le plus tôt possible. Il faut établir une relation de confiance et la conserver. Lorsque le banquier vous connaît, il sera plus rassuré qu’un nouveau arrivant.

Il faut inspirer confiance :

  • Bonne présentation,
  • Ponctuel,
  • Sympa avec le commercial,
  • Sourire (la bonne humeur est communicative),
  • Confiance en soi et en sa capacité à relever les défis.

La tendance est au dossier au format PowerPoint contenant :

  • Description des investisseurs (noms, âges, emploi, durée dans la fonction, CDI, photos ID)
  • Description la situation financière (revenus, épargnes, charges avec vos loyers et vos crédits en cours)
  • Récapitulatif des biens en votre possession (bilan d’exploitation reprenant les loyers perçus et les charges, les photos des biens),

Présentation de votre projet immobilier :

  • Photos de l’immeuble,
  • Bilan d’exploitation (loyers futurs, charges estimées),
  • Prix du bien FAI,
  • Frais de meubles,
  • Estimation des travaux,
  • Demande en terme de financement :
    • Montant du prêt 110% (voir 130% si travaux),
    • Frais de notaire inclus (7,5%),
    • Durée (240 à 300 mois, astuce : Les taux sont par paliers de 5 ans, demandez 14 ou 19 ans),
    • Sans apport,
    • Assurances (Quotité 50/50 car bien autofinancé),
    • Privilégier l’hypothèque au cautionnement (pour pouvoir emprunter plus facilement plus tard),
    • Apport personnel (frais de dossiers réduit voire 0 -Banquepostale 300€ mini-, négociables si plusieurs dossiers d’emprunt),
    • Taux nominal (MeilleurTaux.com négociable),
    • Taux assurance (<0,3%) ou délégation d’assurance,
    • Remboursement anticipé sans pénalité,
    • Différé/Période d’anticipation partiel ou total sur période là plus longue (6, 12, 24, 36 mois à l’origine pour la durée des travaux mais peut être un emprunt déguisé pour atteindre les 110% frais de notaire inclus),
  • Si possible :
    • PNO réduite,
    • Pauses de mensualités total,
    • Réduction mensualité +/- 50%,
    • Transferabilite de prêt sur un autre bien,
    • Prêt in fine, prêt progressif (mensualité +1 à 2% de plus par an).

Arguments d’échange commercial :

  • démontrer la solidité financière,
  • domiciliation possible du salaire, PEL, épargne,
  • prise de l’assurance habilitation de la banque,
  • prise de l’assurance vie, alarme et forfait mobile.
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3 Responses

  1. Nath Realest
  2. Halid Laguide
    Halid Laguide

    Oui.Exact.
    J’ai toujours entendu dire que l’hypothèque était plus intéressante car elle permet la multiplication d’opération là où le cautionnement freinait le multi-investisseur.
    Je n’ai pas compris le fait de se servir de l’anticipation pour atteindre le financement à 110%.

  3. Julien
    Julien

    Effectivement, c’est bien l’hypothèque qui évite de diffuser son dossier (modification faite).

    L’anticipation n’aide pas à proprement parler le financement à 110%. Il aide le conseiller à connaitre son prospect et sera plus enclain à ouvrir lui les vannes. La bonne relation avec son conseiller permet de faciliter les dossiers et de savoir jusqu’où la banque est prête à suivre avant même d’avoir un bien à financer.

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