Hypothèque ou IPPD

 

L’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD) correspond à la sécurité que prend la banque sur tous les biens anciens pour se garantir de récupérer ses fonds, en cas de non-paiement du prêt immobilier, par la revente du bien.

L’hypothèque à proprement dite s’applique aux biens neufs, aux rachats de crédits, aux travaux et aux prêts hypothécaires. Son coût est supérieur à celui de l’IPPD.

Le coût de l’IPPD et de l’hypothèque varient en fonction du montant du prêt immobilier.

L’hypothèque et l’IPPD sont obligatoirement mises en place par le notaire qui les consigne à la conservation des hypothèques. Ils peuvent être nom propre ou SCI.

IPPD est uniquement sur le prix du bien net vendeur ou AEM s’il est bien formulé. Une banque a demandé une IPPD sur 100% AEM, soit 108%. Elle pensait que je payais les FDN en plus. Un notaire a aussi déduit les frais d’acquisition en AEM. C’est pas nécessairement le même notaire qui reçoit le prêt et la vente.

Le prix AEM va être viré chez le notaire. A lui de dispatcher. S’il y a une différence, ce sera pour le vendeur (prix FN notamment). Le vendeur aura un plus gros chèque. L’important pour l’investisseur est de mettre 0€. Donc si le vendeur récupère un billet pour ça, il sera gagnant aussi !

 

Organismes de caution

Il y a 3 principaux organismes de caution :

  • Crédit Logement.
  • SACCEF (propriété de la Banque Populaire et de la Caisse d’Épargne).
  • CAMCA (propriété du Crédit Agricole).

Argument à avancer aux banques

Comment orienter les banques à nous financer avec une hypothèque plutôt que des sociétés de cautionnement ? Il faut négocier l’IPPD :

  1. Il y a des manières de monter son dossier qui exclut d’office les critères d’éligibilité des sociétés de cautionnement ;
  2. L’hypothèque revient moins chère que le cautionnement, sur la durée… Le site meilleurtaux indiquent que les frais d’IPPD sont moins élevés que de cautionnement …, le risque d’avoir des frais d’IPPD plus élevés ;
  3. Fiscalement c’est plus intéressant ?… (paroles de comptables ?). L’avocat fiscaliste du Cercle a conseillé l’IPPD. Sans explication chiffrée, la banque y croit !! Et ça suffit pour avoir l’IPPD ;
  4. Différence sur l’assiette déductible entre les 2 types garanties. La part remboursable en fin de prêt, du Crédit Logement, ne serait pas déductible ;
  5. Plus intéressant dans le cas où il n’y a pas de revente jusqu’à deux ans après le remboursement du crédit : plus de frais de main levée en cas de revente ;
  6. Le dossier prend du retard. La banque choisira finalement l’IPPD sans surcoût ;
  7. Juste dire que nous préférons l’IPPD.

 

Question : les banques rechignent à lâcher les IPPD car ça figure en engagement hors bilan et que du coup ils doivent augmenter leur capitaux propres (en fait le banques font la même chose que nous et essaye de limiter au Max leur « apport » en fonds propres).